夢の不労所得実現に向けて、とある収益不動産への投資を真剣に検討中です。

　以下のような物件です。

1. 4階建てRC造（鉄筋コンクリート造）で部屋数は16戸。エレベーターなし。
2. 市街化調整区域だが、建築条件の緩和地区なので、増改築はもちろん新築にも支障なし。
3. 徒歩圏内に大規模な公共施設がある。複数のスーパーマーケットやコンビニ、病院もある。
4. 小学校や幼稚園まで1km。
5. 自動車専用道路の入口まで2km。
6. とある事情により、現時点の入居者ゼロ。
7. 相場を考えると値段は格安。
8. ただし築50年と古い。

　値段が格安なのは、市街化調整区域ということに加え、建物が築50年RC造なので更地にすることを前提にしているからでしょう。取り壊しには百万円単位の費用がかかります。アスベストの含有量によっては1,000万円を超える可能性もあります。
　ただし、自分の場合、更地にして建て直す、という選択肢はありません。リスクが大き過ぎるからです。

　必然的に、今ある建物を使うことになりますが、費用の問題が出てきます。
　鉄筋コンクリートは頑丈ですが、築50年となると相当傷んでいるはずです。そのため、この物件を収益不動産として生かすためには、千万円単位の大規模修繕が必要になると見込んでいますし、部屋ごとの個別リフォームも不可欠だと思われます。

　いろいろシミュレーションをしましたが、部屋の中で考えているだけでは分からないことも多いので、本日、現地へ行ってきました。

　その結果、以下のようなことが分かりました。

1. 物件はやや高台にありますが、急な坂道ではありませんでした。
2. 幹線道路から物件までの道路幅は特に狭くなく、車でのアプローチに問題はありませんでした。
3. 物件の外観を見る限り、さほど管理状態は悪くはありませんが、ある程度の修繕は必要そうです。
4. 全室が南に面しているので、日当たりは良さそうです。
5. 敷地内に戸数分の駐車場を確保できそうです。
6. 地盤は悪くなく、近くに崖もありませんでした。
7. 徒歩5分圏内に、民間建築会社が100棟ほどの住宅団地を造成中でした。

　実際に現地に行かなければ分からなかったことが多々ありました。

　一番の収穫は、近隣の状況を確認できたことです。自分にとって馴染みの薄い地域ですが、想像以上に人の流れがありました。特に、徒歩5分圏内に100棟の住宅団地が造成されていることについて全く知らなかったので、この情報は非常にありがたかったです。
　また、建物の外観が、思ったより傷んでいなかったのでホッとしました。ただ、雨漏りの有無は分かりませんし、配管の傷み具合も非常に気になります。外壁塗装だけでなく、耐震補強も必要でしょうし、ここら辺りが購入時の最大のポイントになりそうです。自分では判断できないので、信頼できる建築士に全てを委ねることにします。

　今回の収益物件については、エクセルを使ってシミュレーションしましたが、集合住宅ということもあり、計算過程が結構面倒でした。部屋数が多くなると、修繕費や月額家賃の最適化計算が意外と難しいのです。
「これって、もしかして需要があるのかも？」と感じたので、今回のエクセルでのシミュレーションを、運営する金融不動産サイトに移植することを検討しています。プログラミング自体は、おそらくさほど難しくはないので実現可能性は高いです。

　今回、収益物件の購入を見送ったとしても、それまでの作業は決して無駄になりません。Ｗｅｂサイトの新規コンテンツに繋がる可能性が高いので、回り回ってアフィリエイト収益にプラスの影響を与えることでしょう。それもこれも収益不動産の購入に向けて実際に動いたからこそです。
　やはり、実際にアクションを起こさなければ見えてこないものがありますし、今回のような自身の悩み事を解決する過程で生み出されるコンテンツは強いと思います。自分が本当に欲しいものなので、細かいところまでこだわるなど、必然的にクオリティが高まります。

　この他にもエクセルで数多くのシミュレーション計算をしているので、今後ともＷｅｂサイトに移植していきたいです。手持ち資産の有効活用は、ビジネスの基本ですしね。
　転んだとしても、ただでは起きませんよ。